Eigen kantoorruimte aan jezelf verhuren

Joris Docter -

Sinds Corona wordt er een stuk minder op kantoor gewerkt en meer vanaf huis. En de verwachtingen is dat dit niet een tijdelijk iets zal zijn maar ook na Corona zal doorzetten. Is het dus als ondernemer nog wel waard om een kantoor te huren en zijn er niet slimme trucs waarmee je de kosten omlaag kan krijgen? Veel ondernemers vragen zich bijvoorbeeld af of ze hun kantoor niet kunnen opzeggen, een kantoor aan huis kunnen beginnen en zichzelf huur kunnen rekenen om zo een belastingvoordeel te krijgen.

 

Waarom zou je jezelf huur rekenen? Fiscaal voordeel! Toch?

Het klinkt wellicht wat vreemd. Je eigen bedrijf huur laten betalen om gebruik te maken van een ruimte die je zelf bezit. Waarom zou je dat doen want wat maakt het uit? Het is toch allemaal van jou? Fiscaal gezien is dit echter een super oplossing om minder belastingen te betalen. Want aan de ene kant kun je onkosten voor je bedrijf opgeven (huur) waardoor je minder (vennootschaps of inkomsten) belastingen betaald als bedrijf. Aan de andere kant zijn huurinkomsten voor een groot gedeelte vrijgesteld van belastingen. Sowieso vallen huurinkomsten meestal onder “box 3” belastingen. Dat wil zeggen dat het niet als inkomen wordt gezien maar als rendement op een investering. En in het kort betekent dat bijna altijd een stuk minder belastingen voor de ondernemer. 

Klinkt dus als een top constructie! Huur rekenen van je bedrijf naar je privé is de manier om minder belastingen te betalen. Daarom moeten we ook direct koud water over dit idee heen gooien: welke schitterende constructie je ook hebt bedacht, het kan en mag waarschijnlijk niet volgens de fiscale regels. Als je dus in dit stuk er probeert achter te komen of er niet een “loophole” is, dan kom je van een koude kermis thuis. Maar we leggen wel uit hoe huur tussen privé en zakelijk nu precies loopt. Want wellicht zit jij in een situatie waarin dit toch wel kan.

 

Een eenmanszaak kan geen huur rekenen of betalen

Laten we maar beginnen met de grootste teleurstelling voor hele groepen ondernemers die nu thuiswerken. Als je een eenmanszaak bent kun je fiscaal gezien voor je thuiskantoor geen huur rekenen of iets dergelijks. En ook de aftrek van onkosten is beperkt. Er zijn in het verleden wel situaties geweest waarbij je als eenmanszaak een groot voordeel kon halen (zoals bijvoorbeeld in 2016 toen je de huur van je woonhuis kon aftrekken van je inkomstenbelasting als je veel thuis werkte!). Maar alle truukjes zijn hier inmiddels van dichtgezet.

Als je als eenmanszaak veel thuis werkt, dan kun je geen fiscaal voordeel halen door bijvoorbeeld je kantoorruimte in je huis aan jezelf te verhuren. De Belastingdienst staat dat niet toe en ook de aftrek van onkosten voor het gebruik van de ruimte zijn zeer beperkt. Alleen als je kantoor aan huis aan strikte eisen voldoet mag je bepaalde kosten voor het gebruik aftrekken. Maar als je dit niet specifiek van te voren al had uitgezocht, kun je er in principe vanuit gaan dat je hier niet voor in aanmerking komt.\

Zelfs als je in een apart pand bezit waarin je als eenmanszaak kantoor houdt (en dus niet thuis), kun je aan jezelf geen huur rekenen. De belastingdienst beschouwd in dat geval namelijk het pand niet als onderdeel van je privé vermogen maar onderdeel van je bedrijfsvermogen. Dat betekent dat fiscaal gezien je eenmanszaak het pand niet van jou als privépersoon huurt maar als bedrijfs in bezit heeft. Alle kosten en inkomsten zijn dus voor het bedrijf en je kan niet huur wegsluizen naar je privé.

Een beetje triest dus voor de meeste zzpers maar een kantoor aan huis of een eigen kantoor leidt niet tot een manier waarop je “handig kan schuiven met huurinkomsten”. Maar een klein lichtpuntje voor alle thuiswerkers. Veel onkosten voor de inrichting van je thuiskantoor kun je wel aftrekken van je belastingen (denk aan computerscherm, bureaustoel) . En ook dingen als internet in je thuiskantoor mag je (gedeeltelijk) aftrekken.

 

Een BV betaalt wel huur maar heeft te maken met terbeschikkingstelling

Eenmanszaken hebben dus weinig fiscale mogelijkheden met de huur. Het maakt niet zoveel uit  of je nu een thuiskantoor hebt of een apart bedrijfspand hebt. Omdat er voor een eenmanszaak geen verschil zit tussen het privé vermogen en het bedrijfsvermogen mag je nooit huur rekenen van privé naar je bedrijf. Maar wat nu als je een BV hebt? Een BV is een aparte rechtspersoon met een apart vermogen. Dus in theorie kan je BV gewoon huren bij jou als privé persoon. Dat betekent dus dat je jouw BV een pand van jouw privé persoon kan laten huren voor een goede prijs. Dan betaalt je BV een stuk minder vennootschapsbelasting omdat er hoge huurkosten zijn. En jij krijgt privé geld uit de BV waarover je een stuk minder belastingen betaald dan als je dit zou uitbetalen als loon of dividend. Win, win!

Wederom moeten we je teleurstellen. Als je DGA (Directeur Groot Aandeelhouder) bent van een BV en dus beslist welke contracten de BV aangaat, dan zou een contract met jezelf als privé persoon als een “terbeschikkingstelling” voor de BV worden gezien. Dat betekent dat jij privé bezit gebruikt als zakelijk bezit en alle winsten en verliezen worden daarom op een zwaardere manier belast. De winst die je als privé persoon op deze manier uit je onderneming trekt, wordt niet volgens box 3 (vermogensbelasting) belast, maar volgens box 1 (inkomstenbelasting). Box 1 heeft een stuk hoger belastingtarief dan box 3. Bovendien zitten er ook allemaal nadelige effecten aan deze constructie want waar je normaal gesproken over een eventuele waardestijging van je pand geen belastingen betaald, wordt onder deze constructie de waardestijging volledig belast onder box 1. 

Het is dus ook met een management BV niet mogelijk om een “slim trucje” uit te halen. En het is onwaarschijnlijk dat je een loophole vindt. Zelfs als je die vindt, dan is er een dikke kans dat er sprake is van een ongebruikelijke terbeschikkingstelling. Dat betekent dat het niet precies valt onder de regels van terbeschikkingstelling, maar dat gezien de ongebruikelijkheid van de transactie het in praktijk wel neerkomt op een terbeschikkingstelling. Denk hierbij bijvoorbeeld aan verhuur via familieleden of een huur die te hoog of te laag is van wat je normaal gesproken zou betalen. In al die gevallen zal de Belastingdienst je door de mangel halen.

 

Verhuren mag maar alleen met een duidelijk verschil tussen privé en zakelijk

Wanneer mag je dan wel privé bezit verhuren aan je eigen bedrijf en gebruik maken van gunstige fiscale voorwaarden? In principe alleen als je kan aantonen dat jij de besluiten van het bedrijf niet zelf bepaalt en er sprake is van een normale zakelijke transactie. Als jij dus een compagnon hebt en zelf niet als DGA wordt aangemerkt, dan mag je privé bezit verhuren aan je eigen bedrijf. Zolang het maar om een normale transactie gaat die je met ieder ander persoon had kunnen afsluiten en je compagnon er op aftekent.  

NB: Als je uiteindelijk toch besluit om aan je eigen bedrijf te verhuren, moet je dan BTW rekenen? Want als je als bedrijf aan een ander bedrijf verhuurt dan zitten er voordelen aan het rekenen van BTW. In dat geval kan je ook de BTW op kosten van het verhuur (bijv. onderhoud) aftrekken. Maar als privé persoon kan dat natuurlijk niet en heb je ook geen BTW nummer om BTW op af te dragen. Er is behoorlijk wat vrijheid in deze keuze, dus neem je opties goed door voordat je een beslissing maakt.

Dus voor heel veel ondernemers betekent dit stuk alleen maar teleurstelling. Geen tips en tricks die we je kunnen bieden om optimaal fiscaal gebruik te maken van je thuiswerk situatie. Maar hopelijk is het nu ook duidelijk waarom dit zo is. Mocht je nu denken dat je toch een fantastische loophole hebt gevonden, vraag het dan eerst even aan een echte fiscalist of je wel gelijk hebt. Want wij geven met dit stuk alleen de hoofdlijnen weer. Een echte fiscalist kan veel beter alle details invullen en daarmee ook wat van toepassing is op jouw specifieke situatie.

Mocht je nu toch een idee hebben waarmee je wel belastingen kan besparen via de huur tussen je bedrijf en privé, stuur ons dan een berichtje met je plan naar info@getgekko.com. Als het een goed idee blijkt te zijn, dan zullen we niet alleen een aanpassing maken in dit stuk, maar je idee ook apart promoten onder al onze (ruim 100.000) gebruikers.

Ondernemertips


Joris is binnen Gekko als product owner verantwoordelijk voor de operationele kant van de software ontwikkeling en de gebruikerservaring.